福岡市博多区のオフィスエリアは、【博多駅前エリア】、【筑紫口（博多駅東・駅南）エリア】、【呉服町エリア】の3地区に集約される。JR博多駅から福岡空港まで地下鉄で約7分と好アクセスの為、空港利用の多い企業にも好まれている。
新型コロナウイルスの流行によりクルーズ船の寄港が一時は激減したものの、現在では回復し、これまで以上の賑わいを見せている。

【博多駅前エリア】の大通り沿いには、古くともオフィス街にふさわしい大型ビルが立ち並ぶ。博多駅に隣接する中央街は商業色が強まり、本エリアの賃料相場を引き上げた。福岡市は2019年に博多駅周辺再開発プロジェクトである「博多コネクティッド」を発表。駅前一等地にある築古ビルの建て替え計画が進行している。現在、博多口を出てすぐの視界に入る好立地でも工事中（西日本シティ銀行本店本館建替えプロジェクト）だが、今後はその周辺でも4棟の再開発が進行中であり、イメージがさらに一新されることだろう。

【筑紫口（博多駅東・駅南）エリア】には、規模は駅前には劣るものの、新幹線口・ヨドバシカメラのイメージも強く、大型ナショナルチェーン店（居酒屋・飲食店）が多いという特徴もある。一方では九州自動車道や都市高速への交通アクセスの評価も高く、社用車を保有している企業が多く見受けられることも特徴のひとつ。ビルの容積率緩和等が実現したが、筑紫口のロータリーも公開空地と歩道がより広く改善された為、更なるエリアの向上性も図られた。また、昨年は博多コネクティッドにより竣工したビルが1棟ある。

【呉服町エリア】は、オフィス街の街並みとしての環境整備が向上し、機動性溢れるエリアとなった。再開発ビルも一昨年に竣工し、オフィス街として様変わりしたエリアであるが、博多部（呉服町エリア）は元々日本の中世最大の貿易港湾都市、商人の街として栄えた町で、歴史ある寺社もたくさん連なっている。市はこれを別の目玉として「博多旧市街プロジェクト」とし、このエリアを国際的な歴史・伝統・文化を際立たせる観光地として町並み作りをする計画を打ち出し、2面性を持つ都市を目指して環境の整備が図られている。

また更には、博多区最北端であるエリアでクルーズ船の寄港整備のためにウォーターフロント（再開発事業）計画も進められている。大型ホールや商業施設の整備はもちろんだが、これに伴う外国人観光客の輸送手段のプロジェクトも引き続き検討が重ねられている様子。いずれにしても、2023年3月に開通した地下鉄七隈線の博多駅までの延伸事業に伴い、キャナルシティ博多の東部が再整備されるので、博多エリア全体の将来性に大きく期待されていることは間違いない。

賃料相場は博多駅前エリアが若干高く、他の2エリアは駅前よりは割安物件が多い。ここ数年までの経緯をいえば、企業は事務所拡張傾向に向かうものの、定借（契約期間に定めがある借家契約）・旧耐震のビルはコンプライアンスで検討に難色が示されたこと、インバウンド需要によりオフィスではなく、ホテルばかりが建設されたことなどがある。また数棟のビルにおいて、取り壊しによる立ち退きがはじまったが、前述の理由で移転先が品薄状態となっており、更には「天神ビッグバン」により立ち退き先に対するオフィスフロアの面積不足など、これらの要因すべてが重なり一気に空室率が低下し、賃料は上昇した。

5年前には、大型面積の空室物件は無く、賃料水準が坪当たり5,000円以上、上昇したビルも多数あった。特に大通り沿いの物件の空室は皆無に近く、3年前竣工の大型ハイグレードビルは坪単価20,000円以上で満室稼働しており、築年数のある既存物件においても希少な面積帯（100坪以上）であれば坪単価18,000円で推移していた。ところが、昨今のコロナ渦によってこの流れが変化し、ビルによっては条件の交渉は一切出来なかったが、現在では交渉が可能となってきた例も多く、大型の空室も少しづつ増えてきたのがここ数年の流れであり、現在の既存ビルの相場感は坪当たり15,000円～16,000円で推移している。支店経済である福岡だが、サテライトオフィスが促進される流れは少なかった。しかし、大手企業のリモートワークが定着してきた事で、大規模オフィスでの床面積の一部返却がここ数年で出ているのも事実。面積をコンパクトにした分、坪単価をあげていいビルへの移転を計画するという新築への移転理由法人も多い。結論をいえば、物件を探す企業からしてみれば、「適切な相場感になってきた」ということは間違いないようだ。

未だどのエリアよりも立地・人気を含め1番のエリアであることに変わりは無いが、コロナ禍による空室が増えたのも事実で、大型ビルでは多少の下降傾向があった。コロナ前に計画されてここ2～3年前に竣工したビルは事業収支の見直しが必然となり、坪当たり20,000円以下（共益費込み）でのリーシングを余儀なくされたが、近年それらを実行したビルはようやく高稼働に値するところまでもってくることができた。
これらがここ数年の空室率や賃料相場に変化をもたらしたのも原因のひとつであるが、ようやく適正な賃料に落ち着いた状況になったことで、企業の拡張傾向の話が数多くある昨今、移転ニーズは一番高いエリア。新築大型ビルでいえば、天神の坪当たり30,000円以上と比較した場合、どうしても博多駅の22,000円～24,000円（共益費込み）の賃料の割安感は歪めない事実としてあり、エリア全体が高水準で稼働していて大きな変化がないのも納得の事実である。

時期	エリア	物件	面積
2025年2月	東比恵1丁目	S-GATE　FIT東比恵	1,800坪
2025年3月	博多駅東1丁目	トヨタ博多駅前ビルヂング	680坪
2025年6月	博多駅前3丁目	中央日土地博多駅前ビル	3,932坪
以降	博多駅前2丁目 博多駅中央街 博多駅前1丁目 博多駅前1丁目 博多駅前3丁目 博多駅前1丁目	仮）Walkプロジェクト（西銀本店ビル建替計画） 博多駅空中都市プロジェクト 仮）西日本銀行駅前1丁目ビル 仮）西日本銀行駅前1丁目ビル別館 仮）日本生命博多駅前ビル建て替え計画 仮）博多新三井ビル建て替え計画