明治通り及び昭和通り沿いの「オフィス街」と天神・大名・今泉周辺の商業ゾーンという2面性を持つ【天神エリア】。福岡城跡、大濠公園、けやき通りなど緑が多く見られる【赤坂エリア】。九州電力の拠点もある薬院・渡辺通の【南天神エリア】。

概ねこの3エリアに区分されるが、天神地区が本エリアの中心で、市役所などの行政機関もあり、オフィスとして、商業として、いわゆる＜一等地＞としてのステイタスがあるプレミアムな地区である。オフィスで言えば、天神1・２丁目の再開発「天神ビッグバン」ビル2棟が竣工し、別4棟も現在建築現場があるが、他にも今後数か所ほどの天神エリアと天神南エリアでの1か所の再開発予定があり、福岡の将来的な期待は最高潮に達している。

商業で言えば、ONE FUKUOKA BLDG.（新福岡ビル）も竣工しパルコの建て替えも計画中。警固公園下には美術館計画や北天神パーク化事業のスケボーパーク整備なども期待は高まるばかり。九州他県や海外からの顧客・インバウンド効果も、これまでの新型コロナの影響を受けて以降回復したものの、いまだ建築現場が多いだけに、かつての賑わいと比較してしまうと現状は少し寂しさを感じるのは拭えない。

依然として相場感は高水準のまま。要因としては、「天神ビッグバン」プロジェクトによる建て替え物件の賃料が数字を引き上げているが、空室率の数字も引き上げている。高層新築については、これまでの相場をはるかに上回る坪当たり3万円以上の設定となっているが、苦戦をしているのも事実で、しばらくはこのままの推移が続くものと思われる。

西鉄福岡（天神）駅の南側に位置する薬院・渡辺通地区の中・小物件はまだまだあるが、大型物件は、ほぼ満室状態で品薄感のある状態。そして北部にあたる天神3・4・5丁目のエリアにも中小ビルが多いが、住所が天神にもかかわらず、賃料は比較的安価なビルが多く、都市高速にも近いため車の寄り付きもよい。また中心部に比べ、静かさがあるという点でも穴場と言ってもいいだろう。天神1・2丁目においては、天神ビックバンの始動により、坪30,000円以上の新築ビルの空き物件がある。新築ビルはこれまでより高層化が可能な為、期待感も非常に高く、ステイタス感があるが、これだけの供給面積の急増に対してニーズが満室までついてこれるかどうか、今後の市況に注目が集まる。

時期	エリア	物件名	面積
2025年	天神1丁目 天神2丁目	天神ブリッククロス 天神住友生命FJビジネスセンター	7,400坪 9,500坪
2026年	天神1丁目 天神1丁目	仮）天神1-7計画（天神イムズ建替プロジェクト） 仮）天神ビジネスセンター2期計画
2028年	渡辺通2丁目	仮）渡辺通二丁目プロジェクト
2030年	天神2丁目 天神4丁目	仮）天神2丁目南ブロック駅前東西街区プロジェクト 仮）福岡中央郵便局および 　　イオンショッパーズ福岡段階連鎖建て替えPJ